【核心提要】
一流城市中心区必须配备一流商业。惠城区作为市中心区，区位优势明显，交通便利，120万人口成为全市拉动社消零增长的主要动力。上半年，惠城区社会消费品市场持续增长，累计实现社会消费品零售总额324.2亿元，同比增长9.2%，增量全市第一，社会消费品零售总额占全市社消零比重42%。
在消费实力的拉动下，各大购物综合体纷纷抢滩惠城区。其中，惠州首个城市商业综合体--港惠购物中心，去年实现商业综合体销售额、车流量、人流量三个全市第一。是什么“操盘绝技”让港惠成为城市商业标杆？近日，惠州报业全媒体记者探寻背后的商业故事。
【企业名片】
港惠购物中心（下称“港惠”）自2008年开业以来，逐步探索出以打造赋能型综合服务平台为核心的品牌理念，实现“购物中心业态+联营模式+百货”精细化管理，打破了购物中心与品牌商户的单纯租赁关系，以新运营模式、新营销方式、新技术应用积极进行创新和变革，成为惠州城市商业标杆。
11年来，港惠多次被票选为“最受惠州市民喜爱的购物中心”；以单日客流超20万、单日销售额超4200万的业绩，再次刷新此前由其创造的惠州客流及销售的最高纪录；并连续11年实现销售及毛利保持两位数增长的业绩。2018年全年销售超18亿元。
港惠多次被票选为“最受惠州市民喜爱的购物中心”。 【企业故事】
挺过零售巨头倒闭潮冬天，专业化运营实现千万店超30家
2008年6月，港惠在惠城区河南岸街道正式开业，这既以一种全新的城市综合体业态开启了惠州商业的全面升级，也为惠州市民带来崭新的生活方式与休闲购物体验。
11年间，港惠经历了北区负一楼返租潮，以及西区开业品牌定位过高导致部分品牌经营不善撤场的困境，挺过了2014年开始的百佳、海雅百货、麦德龙、广百等零售巨头接连告别惠州的市场看衰期……
“我们成功的核心简单来讲就是‘专业化运营’。”在港惠购物中心总经理秘海英看来，港惠一天内最高营业额从10万元到如今的4200万元从来就不是什么商业神话，背后是整个专业团队＋专业运营的奋斗成果。
近年来，港惠构建赋能型综合服务平台的品牌理念，以精准的品牌定位、精细化的运营管理、走心的创意营销、无微不至的会员服务和先进互联网+与信息技术应用为“商业王牌”，让港惠商业盈利连年实现直线上涨。
“品牌是购物中心是参加市场竞争博弈的入场券，港惠始终坚持布局式招商。”秘海英说，港惠每年制定升级调整计划，分春秋两季进行品牌调整升级，港惠每年的品牌替换率达到20%。并不断引进一些独具特色且契合惠州市场和符合项目定位的国内外知名品牌，尤其重视引进首次进入惠州的品牌，在现有经营的400余个品牌中，首次进入惠州及独家经营品牌占比25%，品牌直营比率超过80%。
与此同时，港惠还潜心挖掘并引进新兴业态，先后打造惠州首个儿童主题会所“蚂蚁家”、打造惠州首个“3D奇幻艺术馆”、与政府合作创办惠州首个购物中心图书馆实现与市慈云图书馆共享图书资源、打造惠州首个室内潮酷主题文化街区“红番街”等。
运营是购物中心的软实力，相比硬件设施、技术设备，要把运营做好更难，也更重要。目前港惠在整体品牌运营上以其自身独有的“购物中心的业态+联营模式+百货精细化管理”的运营模式，打破了购物中心与品牌商户的单纯租赁关系，创造全新的连接，迸发活力。
流畅的运营使得商业面积高达11万平方米的港惠几乎没有一个死角，而不少店铺更是创造了非常漂亮的业绩，以2018年为例，港惠百货区销售超过千万的店铺达30余家，500万元的店铺超过60家。
爱丽丝梦游仙境环保主题展宣扬低碳生活理念；复制欧洲小镇遇见芬兰圣诞老人村场景；七夕爱的旅程双人艺术展让情侣体会情感的酸甜苦辣；精选旧版童书打造“时光图书馆”领略文化的变迁……这些年，港惠每年举办超过10场的大型主题活动，各类主题活动持续吸粉和刺激消费。
“港惠的营销活动，从来不是单纯的打折促销或者简单的舞台表演，而是被赋予生活方式、文化标签、情怀体验等人文内涵的主题性创意活动。”秘海英说，在过去的几年中，港惠还举办了诸如CFA国际名猫展、嘻哈潮流文化祭、LOL电竞大赛、冰河大冒险冰雕展、雪境仙踪幸福季、樱花小镇甜蜜盛典、屋顶文化节等百余场主题活动，不仅在广大消费者心目中留下了美好的印象和回忆，也促使港惠成为惠州潮流文化及欢乐家庭的集聚地。
【对话企业】
政府应积极引导服务业与大数据应用融合发展
1、企业谈变化：
“清网增效”后变化“看得见、感受得到”
惠州日报：您觉得这些年来惠城营商环境发生了哪些变化？
秘海英：政府要营造良好的营商环境，才能激发商业市场的爆发力。以前，惠城区的行政窗口办事效率相对较慢，程序较为繁琐。但今年以来，惠城区开展“清网增效”行动，整体营商环境发生了“看得见、感受得到”的变化。尤其今年的市区企业直通车活动，政府的各方面行动很给力，企业的很多棘手问题都很快得到了解决，为企业解决了后顾之忧。
港惠购物中心三期项目将于国庆后正式动工，明年开始招商，预计2021年底开业，届时打开惠州商业购物的全新模式，为惠州提供一个城市会客厅，成为惠州一张全新的商业名片。三期设计将创造出商业结合公园的城市空间，打造森林式的商业公园，打造惠州夜经济消费文化，打破惠州商业综合体同质化竞争的局面。结合创意与艺术产业、商业游乐场、特色主题街区、家庭娱乐中心、创意市集等业态，打造场景化、体验性、互动性、综合型的消费空间，成为惠州市民社交互动、休闲娱乐、体验美好生活的发现之地。
2、企业提建议 ：
政府要规划引导突出商圈特色功能定位
惠州日报：对于惠城区商圈经济的发展，您有何建议？
秘海英：我是2008年从青岛来到惠州的，与港惠共成长，见证了惠城区商圈经济的崛起和金山湖片区的城市化进程变迁。融于其中的我看到了惠城区商业的发展，让我很有自豪感。
2017年，我们牵头成立惠州市零售商业行业协会，我担任惠州市零售商业行业协会会长，港惠是惠州市零售商业行业协会会长单位。在协会成立后，我们尝试着举办一些全市性的异业联盟促消费活动，其中难免有碰壁的情况，商圈经济的发展着实需要政府的牵头和引导，以实现资源共享，共同推动商圈经济的高质量发展。比方说，深圳市就以政府为主导，协会来承办一些全市性的促消费活动，最终实现经济效益和社会效益的最大化。
目前，惠城区的商圈经济发展不平衡，部分人口密集地区甚至还没有引进和布局龙头企业，比方说水口片区小商业氛围浓厚，但是一个大型商业综合体也没有，消费需求没有充分满足。同时，在惠城区的商圈规划中，应突出每个商圈的特色功能定位，避免同质化的恶性竞争；对于品牌总部的首次引进，政府应给予相应的政策支持来促进发展；再者，在商圈发展中，要着重解决城市停车难的问题，探索智慧停车系统的运用，让市民用手机就可以了解周边车位情况。
未来惠城区重点在金山新城布局大数据应用和人工智能新兴产业。建议可以积极引导服务业与大数据应用产业相结合，提高零售服务业的发展质量。此外，未来惠城区商业设施的发展应充分结合城际大型交通枢纽节点及轨道交通主要站点进行合理布局和发展，打造高铁经济商圈及一批轨道站点新商业聚集区，促使商业设施布局更为合理，对外辐射能力显著增强。
3、企业谈发展：
探索构建无边界智慧商城
惠州日报：商业综合体的发展，如何看待线上的电商冲击和避免线下的同质化竞争？
秘海英：我觉得要用开放和创新的心态去拥抱变化和竞争。近年来，实体商业受电商挤压说甚嚣尘上。电商的迅猛发展，既是实体商业发展的挑战，也是机遇。港惠始终以开放的心态拥抱互联网及其所带来的新信息技术、新理念，借助这些新技术、新理念的应用，为购物中心赋能。
比方说，我们的特色会员营销服务就运用了大数据和智能信息技术。目前，港惠拥有实体会员超20万、线上会员超36万，日常会员销售占比达63.11%，在去年会员年终盛典中，会员销售占比达到了刷新纪录的91%。
在基础会员服务上，借助智能信息技术，不断升级会员服务。目前使用中的智能会员卡集购物卡、停车卡、物业门禁卡、借书卡等多种功能于一体。在会员运营方面，借助智能系统收集顾客大数据。根据顾客的消费轨迹，分析会员的喜好，细分会员类别，开展定制化服务。根据会员性别及年龄特点打造精细化服务体验。港惠还自主开发了微信服务平台，具备电子会员、活动预约、微店商城等功能，让线上踊跃的粉丝也最终转化成为线下的顾客。
同时，探索构建无边界智慧商城，引领信息技术应用、倡导消费习惯改变，也让我们在商业综合体的同质化竞争中实现突围，形成优势。目前，港惠正投入开发全新的智慧零售管理系统、移动会员管理系统。自主开发的全新智慧零售管理系统也将于2020年启用。与此同时将引进无感识别系统，会员只需通过人脸识别即可享受积分、折扣、停车减免等会员服务，争取在技术创新中先行一步。
（惠州报业全媒体记者 谢菁菁 通讯员 周文媚）